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民事执行程序中，拍卖、变卖房产和地产的过程十分复杂，这是笔者在办案实际过程中的总结，和法律人以及社会分享。
办理流程：
1房屋买受人提交申请书，内容包括拍卖、变卖的价格。
2房屋买受人办理汇款手续。
3房屋买受人签订拍卖成交确认书。
4如果房产没有领取房产证和土地证，必须先办理至被执行人名下。
具体由房地产公司出具土地分割证明书、商品房买卖合同以及原始大票等，该办理时间约60日。
5办理银行归还贷款手续。
6法院下达房屋或者土地的过户裁定书、协助执行通知书，送达房管部门。
送达时，必须带齐下列材料：生效法律文书（民事判决书、民事调解书等）、身份证、拍卖确认书以及房产证土地证原始件等。
7法院向房管局、土地局下达解除查封手续。
8到行政中心房管局、土地局办理房产证、土地证过户手续。必须登报公告被执行人的房产证和土地证作废，时间为60天。
9凭房管局接收手续到税务窗口办理双方应缴纳的税费。
10税票开具后，到分管税务局局长处签字盖章，交房管局办理窗口。
11约10天后领取新房产证，然后到国土局地籍科办理土地登记手续，凭民事判决书原件、民事裁定书、协助执行通知书到国土局办公室办理网上登记。
12到行政中心国土窗口，办理，凭判决书原件、裁定书、协助执行通知书办理土地证，并缴纳相关费用。
13双证拿到后，公告限被执行人腾让房屋，并强制执行。
如被执行人只有一套住房，必须安排其住房或者租房费用。
注：如果房产或土地买受人有配偶的，需携带夫妻双方的身份证、户口簿以及结婚证等。
相关费用一览：
1、房屋评估费：总值的1%，起步价5000元。
2、家电、家俱等评估费：总值的1%，起步价300元。
3、公证费用：3000元。
4、公告费：600元。
5、开锁费用
6、安置费：5至8年的租房费用。
7、摄影、拍照费用。
附录
江苏省高级人民法院关于人民法院执行程序中司法评估、拍卖有关问题的规定
（2015 年 9 月 21 日江苏省高级人民法院审判委员会第 17 次全体委员会讨论通过）
为了进一步规范执行程序中司法评估工作，提高司法拍卖成交率，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》等有关规定，现对我省法院执行程序中司法评估、拍卖有关问题规定如下：
一、保留价确定方式
1、当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。保留价由当事人双方及其他执行债权人协商确定。
2、在对标的物评估价自主定价前，由人民法院执行局参照市场价格给定基准价。人民法院执行局所给定的市场价格应当依据各级发改委（局）市场价格监测目录或国土、房管部门的市场价格统计标准确定。
3、在人民法院的主持下，执行债权人与债务人在基准价的基础上进行上浮或下调协商，并确定拍卖保留价。
4、执行债务人下落不明，标的物属于商品房、商铺、车辆等可以依据市场价格统计标准确定的物品或者小额物品的，由人民法院执行局依据各级发改委（局）市场价格监测目录或国土、房管部门的市场价格统计标准确定基准价后，直接征求执行债权人意见确定拍卖保留价。
5、执行债权人与债务人之间达不成一致意见并且标的物无法根据市场价格统计标准确定基准价的，由人民法院司法技术鉴定部门委托商业评估公司进行评估。
6、执行法院发布拍卖公告时评估报告没有超期，且第二次、第三次拍卖都在法定 60 日内进行的，除发生重大市场价格变动因素外，第二次、第三次拍卖以及重新拍卖无需重新对标的物进行评估。
7、拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；如果出现流拍再进行拍卖时，第二次、第三次拍卖的保留价一般应当在前一次拍卖保留价的基础上降低百分之二十。
二、评估费收取
8、在拍卖物的成交价高于评估价时，评估费按照拍卖物评估价的一定比例收取；在拍卖物的成交价低于评估价时，评估费按照拍卖物成交价的一定比例收取；拍卖物未拍卖成交的，不收取评估费。（具体收费比例依照江苏省涉案财产价格鉴证收费项目标准确定）
三、瑕疵调查责任
9、标的物上的权属瑕疵由人民法院负责调查。人民法院应对实际占有情况、是否存在租赁及租金给付情况、相关税、费负担情况等瑕疵情况进行调查，将调查结果在委托评估时一并交付评估公司。评估公司在评估过程中，应结合标的物的权属瑕疵合理确定评估价。
10、标的物上的质量瑕疵由评估公司在勘验过程中负责调查并将调查结果提交法院确认。经法院确认后的质量瑕疵作为评估公司合理确定评估价的考虑因素。
四、委托评估及反馈评估结果
11、人民法院的委托评估书应载明以下内容：
（1）委托人的名称和受托人的名称；
（2）简要案情及委托评估目的；
（3）委托评估的价值类型；
（4）委托评估的基准日；
（5）需要评估鉴定的标的物相关情况；
（6）要求提交评估报告的期限和方式；
（7）委托人承办人员姓名和联系电话；
（8）当事人双方或其代理人的联系方式；
（9）委托日期；
（10）其他委托要求和需要说明的情况。
为满足网上司法拍卖需要，人民法院在出具委托评估书时应一并提供标的物情况调查表，并要求评估公司提供标的物相关照片和视频资料。
12、评估公司在制作评估报告时，应根据评估报告内容截取相关信息填入标的物情况调查表，并制作符合格式和大小要求的照片和视频资料，在向委托法院提交评估报告时一并提交。
五、估价测算
13、评估公司在出具评估报告时，应同时评估标的物的市场价值和快速变现价值，一并提交人民法院。人民法院可以以快速变现价值作为一拍保留价。
六、其他
14、本规定自下发之日起试行。
15、本规定由江苏省高级人民法院审判委员会负责解释。
附：1、车辆竞价标的调查情况表
2、不动产竞价标的调查情况表