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要旨提炼
另案生效裁判已经查明，兰州二建与华屹置业公司曾于2016年3月26日签订协议书一份，约定华屹置业公司以包含案涉房屋在内的9套房屋抵顶所欠兰州二建的工程款。而华屹置业在与李世祥签订《商品房买卖合同》的同时，也向李世祥出具收款收据，记载事项与上述事实吻合。此时，虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”，但并不因此改变李世祥与华屹置业公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质，故东方资产甘肃分公司认为李世祥与华屹置业之间非商品房买卖合同的理由不能成立。
上诉人（原审原告、申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司。
被上诉人（原审被告、执行案外人）：李世祥。
被上诉人（原审被告、被执行人）：甘肃华屹置业有限公司。
上诉人中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称东方资产甘肃分公司）因与被上诉人李世祥、甘肃华屹置业有限公司（以下简称华屹置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服甘肃省高级人民法院（2022）甘民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年４月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东方资产甘肃分公司的委托诉讼代理人杨亚，被上诉人李世祥、被上诉人华屹置业公司的委托诉讼代理人贠玉皎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东方资产甘肃分公司上诉请求：1.请求依法改判准予执行甘肃省永靖县“在水一方”小区14号楼2单元803号的房屋；2.由李世祥承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：（一）一审认定事实不清、证据不足，依法应当予以纠正。1.李世祥与华屹置业公司签订的购房合同未经网签和备案，有倒签可能；2.李世祥与华屹置业公司并未达成真实的不动产买卖关系。双方签订的购房合同系以交付案涉房屋的方式来抵销工程款，进而实现债权债务的清偿，应当认定为以物抵债协议，而非房屋买卖合同，且是否为真实的工程款抵房款亦有待考察；3.购房款是否实际支付不明确，应当以银行转账为准，而不是收款收据或发票。（二）东方资产甘肃分公司对案涉房屋享有抵押权，并经最高人民法院（2016）最高法民终84号民事调解书等生效法律文书确认，且已办理抵押登记，案涉房屋截至目前仍为华屹置业公司的财产，不符合排除执行的条件，应用于实现上诉人债权。
李世祥辩称：原审判决认定事实清楚，裁判客观公正，请求维持原判。
华屹置业公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，不能否认购房合同的效力。请求驳回上诉，维持原判。
东方资产甘肃分公司一审诉讼请求：1.请求撤销甘肃省高级人民法院（2021）甘执异67号执行裁定书，继续执行位于甘肃省永靖县“在水一方”小区14号楼2单元803号的房屋，执行案款优先用于偿还其债权；2.本案诉讼费由李世祥承担。
一审法院认定事实：2016年6月29日，华屹置业公司与李世祥签订《商品房买卖合同》一份，约定：李世祥购买华屹置业公司开发的位于永靖县城新区“在水一方”小区第14幢西2单元803号房屋一套，合同约定建筑面积共168.19平方米，该商品房单价为3080元/平方米，总金额518025元。在签订本合同时，由李世祥一次性付清房款；华屹置业公司应当在2016年6月29日前交付房屋。2016年6月29日，华屹置业公司向李世祥出具金额为518025元的收款收据一份，载明收款事由为“兰州二建集团有限公司（以下简称兰州二建）抵房14#2—803”。后李世祥入住该房屋使用至今。
2014年11月27日，一审法院受理了中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称华融资产甘肃分公司）与华屹置业公司、福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司（以下简称海峡两岸公司）、洪本灿、洪甘福、洪洁婷、洪晓婷合同纠纷一案，2015年5月22日作出（2014）甘民二初字第61号民事判决书，该判决查明：华屹置业公司与中国华融资产管理公司兰州办事处签订《抵押合同》，约定华屹置业公司以其位于甘肃省永靖县“在水一方”住宅小区开发项目住宅162080.18平方米、商铺7807.54平方米、土地101462.50平方米作为抵押物，为中国华融资产管理公司兰州办事处对华屹置业公司享有的债权提供抵押担保。2011年11月8日，双方就“在水一方”住宅小区开发项目住宅、商铺、土地作了抵押登记。该案审理中，华融资产甘肃分公司、华屹置业公司确认对华屹置业公司提供抵押的部分住宅、商铺解除了抵押，并记载于抵押权证。（2014）甘民二初字第61号民事判决书主文第三项为：如华屹置业公司不能按时履行第一、二项判决确定的债务，华融资产甘肃分公司享有就华屹置业公司提供的位于甘肃省永靖县“在水一方”住宅小区开发项目住宅162080.18平方米、商铺7807.54平方米、土地101462.50平方米抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利（以永靖县城镇房屋产权登记发证办公室房他证抵押字第079**他项权证、永靖县国土资源局永他项（2011）第025号土地他项权证登记记载面积为准，已解除抵押的财产除外）。后华屹置业公司、华融资产甘肃分公司不服该判决，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2016年3月25日作出（2016）最高法民终84号民事调解书，华融资产甘肃分公司、华屹置业公司、海峡两岸公司、洪本灿、洪甘福、洪洁婷、洪晓婷均确认并接受甘肃省高级人民法院作出的（2014）甘民二初字第61号民事判决书认定的全部债权债务金额及各方应当承担的责任义务。后因华屹置业公司等债务人未及时履行生效法律文书确定的义务，华融资产甘肃分公司向一审法院申请强制执行。一审法院于2016年7月21日作出（2016）甘执33号执行裁定书，裁定华屹置业公司位于甘肃省永靖县“在水一方”住宅小区开发项目住宅、商铺、土地抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款由华融资产甘肃分公司优先受偿（以抵押权证登记记载面积为准，已解除抵押的财产除外）。2016年7月26日，一审法院向永靖县房地产管理局发出（2016）甘执33-1号协助执行通知书，查封了华屹置业公司名下上述住宅、商铺及国有土地使用权，查封期限2年。案涉2号楼2单元1603室房屋属上述查封财产范围。2019年7月22日，一审法院向永靖县不动产登记事务中心发出（2016）甘执33号之十九协助执行通知书，对上述查封财产进行了续查封，查封期限3年。2019年3月5日，一审法院作出（2016）甘执33号之三执行裁定书，裁定变更东方资产甘肃分公司为本案的申请执行人。
2021年7月13日，李世祥向一审法院提出案外人执行异议，经过审查，一审法院于2021年12月20日作出（2021）甘执异67号执行裁定书，裁定中止对位于甘肃省永靖县“在水一方”小区14号楼2单元803号房屋的执行。东方资产甘肃分公司遂提起本案诉讼。
另查明：2022年7月1日，永靖县自然资源局向李世祥出具的《不动产登记信息查询结果（家庭住房状况）》中显示，李世祥名下无不动产登记信息记录。
一审法院认为，本案争议的焦点为：李世祥对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。东方资产甘肃分公司以对案涉房屋依法享有抵押权，并经生效法律文书确认为由主张继续执行案涉房屋，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）（以下简称《会议纪要》）第126条规定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持……”参照上述规定精神，李世祥欲排除本案执行标的的强制执行，必须属于上述《会议纪要》第125条规定中的商品房消费者，具体来说，须具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定的条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据查明的事实，华屹置业公司与李世祥于2016年6月29日签订了案涉《商品房买卖合同》，先于法院2016年7月26日进行查封的时间，东方资产甘肃分公司虽主张《商品房买卖合同》未进行网签，存在倒签的可能性，但其未能提交证据证明。李世祥在签订案涉《商品房买卖合同》后，华屹置业公司向李世祥出具了全款收款收据，至于东方资产甘肃分公司提出的收款收据备注该房屋为工程款抵房款，购房款的支付应当以银行转账而非收款收据为准的问题，本案即使存在工程款抵顶房款情形，也是华屹置业公司在欠付施工方工程款的前提下产生，工程款属于具有优先受偿性质的款项，李世祥主张其向施工方兰州二建支付了购房款，华屹置业公司作为房屋出售方，其向李世祥出具了收款收据并在书面答辩状中明确认可李世祥房屋买卖交易的真实性，而李世祥在签订合同后办理入住手续并居住使用至今，东方资产甘肃分公司亦没有证据证实李世祥的购房行为不真实，对其意见一审法院不予采纳。李世祥名下亦无其他用于居住的房屋。故李世祥的主张符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的全部条件，其所主张的对执行标的享有的民事权益能够排除人民法院的强制执行。
综上所述，东方资产甘肃分公司的诉讼请求不能成立，一审法院依法不予支持。依照《执行异议和复议规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条第二项之规定，判决：驳回东方资产甘肃分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由东方资产甘肃分公司负担。
本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。对一审查明的事实，本院予以确认。
另查明，孔德彬与东方资产甘肃分公司、华屹置业公司、福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司、洪本灿、洪甘福、洪洁婷、洪晓婷案外人执行异议之诉一案生效裁判确认：“2016年3月26日，兰州二建与华屹置业公司签订协议书一份，约定以包含案涉房屋在内的9套房屋抵顶华屹置业公司所欠兰州二建工程款4374363元。”该案中2016年3月26日协议书所涉9套房屋包含本案“在水一方”小区第14幢2单元803号房屋，协议还载明了抵账房屋的基本情况及价款，与本案合同约定一致。
本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议焦点为：李世祥是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
在东方资产甘肃分公司对法院查封的案涉房屋办理了抵押登记，可就抵押财产优先受偿的情况下，根据《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，李世祥欲排除案涉房屋的执行，应具备《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据东方资产甘肃分公司的上诉请求和理由以及本案查明的事实，本院分析如下：
首先，华屹置业公司与李世祥在2016年6月29日签订《商品房买卖合同》，早于人民法院查封的时间。东方资产甘肃分公司上诉认为案涉购房合同未经网签和备案，有倒签的可能性，但并未提供证据予以证明。
对于其上诉主张李世祥与华屹置业之间的购房合同系以交付案涉房屋的方式来抵销工程款，应当认定为以物抵债协议，而非商品房买卖合同的理由，本院审查认为，另案生效裁判已经查明，兰州二建与华屹置业公司曾于2016年3月26日签订协议书一份，约定华屹置业公司以包含案涉房屋在内的9套房屋抵顶所欠兰州二建的工程款。而华屹置业在与李世祥签订《商品房买卖合同》的同时，也向李世祥出具收款收据，记载事项与上述事实吻合。此时，虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”，但并不因此改变李世祥与华屹置业公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质，故东方资产甘肃分公司认为李世祥与华屹置业之间非商品房买卖合同的理由不能成立。其次，案涉房屋交付后，李世祥已实际装修入住，且根据永靖县自然资源局出具的《不动产登记信息查询结果（家庭住房状况）》显示，李世祥名下并无不动产登记信息记录。第三，华屹置业公司向李世祥出具的收款收据载明李世祥已支付了全部房款，亦超过合同约定总价款的百分之五十。因此，李世祥对案涉房屋提出的执行异议，符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的条件，可以排除强制执行。
综上所述，东方资产甘肃分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司负担。
本判决为终审判决。