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施工承包人以冲抵工程款的方式购买发包人开发的房屋，实质是通过协商折价抵偿方式实现建设工程价款优先受偿权，该房屋是工程债权的物化载体，施工承包人就房屋享有的权利足以排除普通债权人的强制执行。——最高人民法院（2020）最高法民再352号案件
案情简介
“邑都上城”楼盘是银都房地产公司开发的的商品房。建机工程公司是该楼盘二期、三期土建、水电安装工程的施工承包人。
因银都房地产公司欠付工程款，双方于2013年7月签订《协议书》，约定银都房地产公司以“邑都上城”楼盘部分房屋抵偿欠付的工程款。
《协议书》签订后，银都房地产公司将抵债房屋的钥匙交给建机工程公司，双方签订了商品房买卖合同，但未办理过户手续。
紫杰投资公司因与银都房地产公司等发生借款合同纠纷，向法院提起诉讼，在诉讼中申请财产保全，法院查封了银都房地产公司已抵债给建机工程公司的部分房屋。
建机工程公司提出执行异议，法院审查后认为异议成立，裁定中止对上述抵债房屋的执行。
紫杰投资公司不服，提起执行异议之诉，请求准许执行上述抵债房屋。
观点交锋
建机工程公司主张：建机工程公司享有工程价款优先受偿权，该优先受偿权已通过房屋折价的方式实现，其就抵债房屋享有的实体权利足以排除人民法院的强制执行。
紫杰投资公司主张：建机工程公司与银都房地产公司签订的《协议书》不是建设工程价款优先受偿权的实现方式，《协议书》不足以排除紫杰投资公司的强制执行。
法院裁判
法院最终认为，建机工程公司享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行，判决驳回了紫杰投资公司的诉讼请求。裁判理由如下：
1. 可以通过以房抵债方式行使建设工程价款优先受偿权
《中华人民共和国合同法》第286条规定：在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。（注：对应《中华人民共和国民法典》第807条）
本案建机工程公司以冲抵工程款的方式购买房屋，实质是通过协商折价抵偿方式实现其对承包施工的“邑都上城”楼盘享有的建设工程价款优先受偿权，符合上述规定的工程价款优先受偿权实现方式。
2. 工程价款优先受偿权足以排除普通债权人的强制执行
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第1条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”[注：已吸纳到《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第36条]
本案建机工程公司作为施工承包人对抵债房屋享有建设工程价款优先受偿权，优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，抵债房屋是工程款债权的物化载体，建机工程公司对抵债房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。
律师建议
1. 根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第36条的规定，工程价款优先受偿权的保护顺位优先于抵押权和其他普通债权。这一规定吸纳了原来的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第1条的规定。
最高人民法院基于该法律保护顺位，认为在执行程序中，通过以房抵债方式行使工程价款优先受偿权，可以排除抵押权人和其他普通债权人对抵债房屋的强制执行。
需要关注的是，施工承包人通过以房抵债方式排除强制执行，需满足以下条件：
（1）在法定期限内行使了工程价款优先受偿权，包括通知、协商、诉讼、仲裁等方式。（注：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第41条将行使优先受偿权的法定期限修订为自发包人应当计付工程价款之日起18个月。）
（2）已经签订以房抵债协议/房屋买卖合同。
2. 原来的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第2条规定，符合条件的商品房消费者的权利保护顺位优先于工程价款优先受偿权，但该规定已于2021年1月1日被废止，且该条规定并未被吸纳到《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）。在此之后，司法实践可能会对商品房消费者权利与工程价款优先受偿权的保护顺位产生争议，尚需明确。
3. 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，商品房消费者排除强制执行需满足以下条件：
（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（3）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。
《九民会议纪要》第125条进一步放宽了上述条件，认为以下情形可以理解为符合上述规定的精神：
（1）购房人名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的（即改善型住房）。
（2）购房人支付的价款接近于50%，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行。