违反限购政策的以物抵债协议不能排除对执行标的的强制执行

以物抵债协议未实际履行的，案外人未取得抵债物所有权，不享有足以排除另案执行的民事权益，不能据此排除强制执行程序。所以，当事人在签订以物抵债协议后，应当注意及时办理所有权变更登记。另外，房屋买受人也要密切关注限购政策，防范风险。

关联法条：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

基本案情：

季某与辛某系朋友关系，2010年，辛某向季某借款900万元。借款发生后，辛某无力偿还全部借款，遂以其名下位于三亚市两处房产（房屋A、房屋B）折抵借款132.4万元。

上述两套房屋登记情况为：A房屋产权证于2012年办理变更登记，房屋所有权人现为季某；B房屋未办理过户登记，房屋所有权人仍登记为辛某。B房屋未办理过户登记的原因为当时三亚市出台房屋限购政策，非海南省户籍居民家庭限购1套住房，季某不是海南省户籍居民，无法对B房屋办理过户登记手续。

2018年1月，对于珂某诉辛某民间借贷纠纷一案，经调解法院出具民事调解书，双方约定：辛某于2018年6月前一次性偿还珂某借款500万元。履行期间届满后，被执行人辛某未能履行还款义务，珂某向法院申请强制执行。执行过程中，法院对登记在辛某名下位于三亚市的B房屋进行查封。2019年，法院作出执行裁定，决定拍卖该房屋。法院执行过程中，案外人季某提出异议，认为其为该房屋的实际所有人，故要求法院停止执行。季某提出执行异议被驳回后，依法向提起执行异议之诉。

案件焦点：

季某要求法院停止对其三亚市B房屋的执行并确认该房屋归其所有是否符合法律规定。 

法院认为：

本案中，季某要求排除对案涉房屋的执行不符合上述规定。理由为：（1）物权期待权是指案外人对房屋虽尚不享有物权法意义上的物权，但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为物权法意义上的现实物权。本案中，根据三亚市商品房限购政策，季某不符合购买第二套房屋的条件，无法请求出卖人即被执行人为其办理案涉房屋过户登记，故其对案涉房屋不享有物权期待权。（2）季某称购买案涉房屋是为以房抵债，即其签订购房合同不是为了获得房屋所有权，而是为了实现借款债权的清偿，根据债权平等原则，某水利开发公司对被执行人享有的债权相较于本案所涉执行债权而言，并不具有优先保护的价值。（3）季某提供的案涉房屋的物业管理费和有线电视费等收据上记载的用户名均为被执行人，上述费用不能认定为季某所交，季某主张其实际占有的房屋依据不足。（4）季某未能举证其曾向房屋登记机关提交办理房屋过户登记，其主张不能办理房屋过户登记系房屋限购政策而自身不存在过错的意见亦不能成立。遂驳回原告季某的诉讼请求。

季某不服一审判决，提起上诉。三亚市中级人民法院同意一审法院的裁判意见，判决驳回上诉，维持原判。 

案件解读：

物权期待权，是当事人对取得物权可能性的期待，没有取得物权可能性的主体不享有物权期待权。房地产限购政策虽然不是法律、行政法规，但属于行政命令。该行政命令直接限制了不符合购房条件的房屋买受人取得房屋所有权的可能。因此，没有购房资格的主体不可能对所购房屋享有物权期待权，也不可能根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定要求排除强制执行。本案中，因限购政策的影响，何某飞事实上无法请求将讼争房屋变更登记至自己名下，其要求阻却另案执行及确认房屋所有权的请求，不应得到支持。其次，何某飞与王某签订的以房屋冲抵借款的合同不同于房屋买卖合同，实质属于以物抵债，是债的清偿，而不是房屋买卖合同，相对于另案执行的民事权益而言，并不具有优先保护的价值，因而不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，何某飞不能主张排除另案强制执行。